토허제 연말 만료, 풀릴까? 서울 전역·경기 12곳 현황과 '해제 vs 유지' 논의 정리 (2026년 10월)
서울 25개 구와 경기 12곳 토지거래허가구역은 2026년 12월 31일 끝나요. 추미애 경기도지사는 빠른 해제를, 국토부 장관은 '어느 정도 수요가 있다'고 말했고 결정은 아직이에요. 2025년 재지정 사례와 실수요자에게 달라지는 점까지.
📌 11월 3일 업데이트: 경기도 땅 토지거래허가구역 324.03㎢(약 89%)가 11월 3일부터 풀렸어요(김포·구리·하남·의정부 39.33㎢는 유지). 이 글의 아파트 허가구역 12곳은 그대로이고, 12월 31일 뒤는 발표 전이에요. 👉 경기도 토지거래허가구역 해제 정리: 내 땅 확인법
"토허제, 연말에 풀려요?" 집 알아보는 분들이 요즘 제일 많이 묻는 질문이죠 🏠 지금까지 정해진 건 '서울 25개 구 전체와 경기 12곳의 지정 기간이 2026년 12월 31일에 끝난다'는 것뿐이에요. 추미애 경기도지사는 10월 19일 국감에서 빠른 해제가 필요하다는 건의를 하고 있다고 했고, 홍지선 국토교통부 장관은 10월 7일 국감에서 "토지거래허가제에 대한 어느 정도 수요가 있다고 보고 있다"고 답했어요. 연장할지 풀지는 아직 결정 전이에요.
부동산 유튜브 매부리TV 영상을 계기로, 지정 날짜·지역은 국토교통부·경기도 공고로, 발언은 국정감사 보도로 확인했어요(2026년 10월 25일 기준). 집값 전망이나 정치적 판단을 담은 글이 아니에요.
📍 지금 지정된 곳
| 지역 | 기간 | 근거 |
|---|---|---|
| 서울 25개 구 전체 | 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 | 10·15 주택시장 안정화 대책 |
| 경기 12곳 — 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 | 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 | 10·15 주택시장 안정화 대책 |
| 경기 3곳 — 용인 기흥구, 화성 동탄구, 구리시 | 2026년 07월 05일 ~ 2027년 12월 31일 | 경기도 지정 공고(2026년 6월 30일) |
허가 대상은 이 지역의 아파트(같은 단지 안 연립·다세대 포함) 거래예요. 올해 말 기한이 오는 건 서울 전역과 경기 12곳이고, 7월에 더해진 경기 3곳은 내년 말까지예요.
🗣️ '빨리 풀자' vs '아직 필요'
| 누가 | 언제 | 한 말(보도 인용) |
|---|---|---|
| 추미애 경기도지사 | 2026년 10월 19일 경기도 국정감사 | "투기 수요를 억제하는 데는 효과가 있지만, 오른 가격을 누르는 데는 효과가 있다고 보여지지 않는다" · 신도시 등을 빼고 빠른 해제 필요성을 건의 중 |
| 홍지선 국토교통부 장관 | 2026년 10월 7일 국토교통부 국정감사 | "현재 상황으로 보면 토지거래허가제에 대한 어느 정도 수요가 있다고 보고 있다" · 연말쯤엔 집값이 어느 정도 안정될 거라는 취지 |
| 오세훈 서울시장 | 2026년 10월 19일 서울시 국정감사 | "실거주에 집착하는 정책 스탠스를 전환해서 이제는 매매가격을 자극할 정도에 이른 전월세난을 해소할 방안을 내놓아야 될 단계" |
결정권이 있는 쪽은 아직 '시장 상황을 보겠다'는 입장이에요. 해제든 연장이든 공식 발표가 나오기 전까지는 '논의 중'이라고 보면 돼요.
🔁 쉽게 못 푸는 이유: 2025년 한 달여 만의 재지정
| 때 | 무슨 일 |
|---|---|
| 2025년 2월 13일 | 서울시가 잠실·삼성·대치·청담 아파트 305곳 중 291곳의 지정을 풂 |
| 2025년 3월 24일 | 해제 뒤 집값이 뛰자 강남3구·용산구 전체 아파트로 넓혀 다시 지정 |
| 2025년 10월 20일 | 10·15 대책으로 서울 전역·경기 12곳으로 확대 |
한 번 풀었다가 한 달여 만에 더 넓게 다시 묶은 경험 때문에 "지금 풀면 또 오르지 않을까"라는 걱정이 커요. 영상은 반대쪽 시각도 함께 소개해요. 실거래가는 재지정 전에 이미 꺾이기 시작했다는 전문가 분석, 그리고 규제가 사람들을 조급하게 만들어 소수의 현금 구매자가 신고가를 만드는 '규제의 딜레마'예요.
🏠 실수요자에게 달라지는 점
| 구분 | 지금(허가구역) | 풀린다면 |
|---|---|---|
| 계약 전 허가 | 구청 허가 필요 | 필요 없음 |
| 실거주 | 허가일부터 4개월 안 입주, 2년 직접 거주 (세입자 있는 집을 무주택자가 사면 세입자 계약 끝날 때까지 입주 유예, 2027년 말 신청분까지) | 이 의무는 없어짐 |
| 전세 끼고 사 두기 | 안 됨 (무주택자 실거주 유예 예외만) | 가능 |
| 대출 등 다른 규제 | 투기과열지구·조정대상지역 규제 별도 | 따로 풀리지 않으면 그대로 |
허가구역이 풀린다고 해서 대출 한도 같은 다른 규제까지 같이 바뀌는 건 아니에요. 규제지역 지정은 따로 정해져요.
🙋 자주 묻는 질문
12월 31일 지나면 자동으로 풀리나요?
기간이 그날 끝나는 건 맞지만, 그 전에 연장이 결정되면 계속 허가구역이에요. 10월 국감 기준으로 국토부는 "어느 정도 수요가 있다"며 신중했고, 공식 결정은 아직이에요.
지금 사면 정말 2년 살아야 해요?
원칙은 허가일부터 4개월 안에 들어가 2년 직접 사는 거예요. 다만 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 사람이 세입자 있는 집을 사면 세입자 계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있어요(2027년 12월 31일까지 허가 신청분, 갱신계약 1회 포함). 입주 뒤 2년 거주는 그대로라 계약 전 해당 구청에 꼭 확인하세요.
동탄·기흥·구리도 올해 말 만료인가요?
아니요. 세 곳은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지예요.
풀리면 집값은 어떻게 돼요?
장담할 수 있는 사람은 없어요. 2025년엔 해제 뒤 오름세가 커져 다시 묶었지만, 지금 시장은 그때와 달라요. 전망보다 내 자금과 실거주 계획을 먼저 보세요.
📌 정리
- 현황: 서울 전역·경기 12곳 2026년 12월 31일까지, 경기 기흥·동탄·구리 2027년 12월 31일까지
- 논의: 경기도지사 '빠른 해제 건의'·서울시장 '실거주 정책 전환' vs 국토부 장관 '어느 정도 수요 있다' — 결정 전
- 배경: 2025년 2월 해제 → 3월 24일 더 넓게 재지정한 경험
- 실수요자: 계약 전 허가, 입주 후 2년 실거주(세입자 있는 집은 무주택자 유예 예외) — 다른 규제(투기과열지구 등)는 별도
