재초환 부담금 계산 : 1인당 초과이익 1억이면 200만 원, 2억이면 2,100만 원 (구간별 표⁠·감경 경우별)

재초환 부담금은 1인당 평균 초과이익이 1억 원이면 200만 원, 2억 원이면 2,100만 원이에요.
8천만 원까지는 면제고, 넘는 부분에만 구간별로 10~50%가 붙어요.

같은 단지라도 내 몫은 사람마다 달라요.
1세대 1주택으로 오래 가졌으면 최대 70%를 덜 내고, 다른 집이 있으면 감경이 없어요.

2026년 11월 07일 국가법령정보센터 현행 조문 기준 계산이에요. 단지 숫자는 이해를 돕는 가정이고, 실제 금액은 조합이 받는 예정액·부과 통지로 확인하세요.

어디부터 볼까요?

1. 우리 단지 1인당 평균을 알아요
   👉 아래 '1인당 초과이익별 부담금 표'에서 바로 찾아요.
2. 계산이 어떻게 되는지 궁금해요
   👉 '3단계로 따라 하는 계산'에서 가정 단지로 따라가요.
3. 내 몫이 얼마로 줄지 궁금해요
   👉 '같은 단지, 경우별 내 몫'에서 보유기간별로 봐요.

3단계로 따라 하는 계산

조합원 500명인 단지를 가정해 볼게요.
숫자는 모두 설명용 가정이에요.

단계	계산(가정)	결과
① 단지 초과이익	준공 때 3,000억 − 시작 때 1,600억 − 정상 상승분 200억 − 개발비용 200억	1,000억 원
② 1인당 평균	1,000억 ÷ 500명	2억 원
③ 구간 공식	1,500만 + (2억 − 1억 8천만) × 30%	1인당 2,100만 원

단지 전체로는 2,100만 원 × 500명 = 105억 원을 조합이 내요.
조합원별로 얼마씩 나눌지는 관리처분계획의 분담 비율로 정해요(법 제6조③).

1인당 초과이익별 부담금 표

법 제12조 계산식을 그대로 넣은 값이에요(감경 전, 1인당 평균 기준).

1인당 초과이익	계산	부담금	실제 비율
8천만 원	면제	0원	0%
1억 원	2천만 × 10%	200만 원	2%
1억 3천만 원	5천만 × 10%	500만 원	3.8%
1억 5천만 원	500만 + 2천만 × 20%	900만 원	6%
2억 원	1,500만 + 2천만 × 30%	2,100만 원	10.5%
2억 5천만 원	3,000만 + 2천만 × 40%	3,800만 원	15.2%
3억 원	5,000만 + 2천만 × 50%	6,000만 원	20%
5억 원	5,000만 + 2억 2천만 × 50%	1억 6,000만 원	32%

👉 부과율 50% 구간이어도 실제로 내는 비율은 초과이익의 절반보다 적어요.

구간별 빠른 공식

내 단지 1인당 평균(X)을 넣으면 바로 나와요.

X (1인당 평균)	부담금 공식
8천만 원 이하	0원
8천만 ~ 1억 3천만 원	(X − 8천만) × 10%
1억 3천만 ~ 1억 8천만 원	500만 + (X − 1억 3천만) × 20%
1억 8천만 ~ 2억 3천만 원	1,500만 + (X − 1억 8천만) × 30%
2억 3천만 ~ 2억 8천만 원	3,000만 + (X − 2억 3천만) × 40%
2억 8천만 원 초과	5,000만 + (X − 2억 8천만) × 50%

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같은 단지, 경우별 내 몫

위 가정 단지(1인당 2,100만 원)에서 내 몫이 평균과 같다고 볼게요.
감경은 1세대 1주택으로 가진 기간을 준공인가일부터 거꾸로 세서 정해요(법 제14조의2).

경우	감경	내 몫
1세대 1주택 · 20년 보유	70%	630만 원
1세대 1주택 · 12년 보유	50%	1,050만 원
1세대 1주택 · 8년 보유	30%	1,470만 원
1세대 1주택 · 5년 보유	없음(6년 미만)	2,100만 원
다른 집도 있음	없음	2,100만 원

이런 경우는 이렇게 봐요

1. 20년 가졌는데 중간 5년은 집이 두 채였어요
   👉 1세대 1주택이었던 기간만 세요. 15년으로 보면 60% 감경, 840만 원이에요.
2. 준공 직전에 집을 하나 더 샀어요
   👉 준공 때 1세대 1주택이 아니면 감경을 못 받아요.
3. 상속으로 집이 하나 더 생겼어요
   👉 '다른 집'으로 안 치지만, 정해진 기간 안에 팔아야 해요. 안 팔면 감경받은 돈에 이자를 붙여 다시 내요(법 제15조④).
4. 준공 때 65세, 1세대 1주택이에요
   👉 내 몫을 담보를 내고 미룰 수 있어요(납부유예, 법 제17조의2). 집을 팔거나 상속되면 그때 이자를 붙여 내요.

계산 기간: 길어도 10년

초과이익은 최초 조합설립인가일부터 준공인가일까지의 집값 변화로 계산해요(법 제8조).
2024년 3월 27일 시행된 개정법 전에는 추진위원회 승인일부터였어요.

이 기간이 10년을 넘으면 준공 전 10년만 계산해요.
그래서 오래 끈 사업도 계산에 들어가는 집값 상승은 최대 10년치예요.

새 집 받은 뒤 팔 때는?양도소득세 계산 예시 ▶1주택 비과세부터 12억 초과·다주택까지→

자주 묻는 질문

예정액이 해마다 바뀌어요?

네. 예정액은 준공 때까지 매년 1월 말에 다시 통지돼요(법 제14조③).
확정 금액은 준공 뒤 실제 집값으로 다시 계산해요.

2024년 3월 전에 예정액을 받았으면 옛 기준이에요?

아니에요. 개정법은 시행 뒤 결정·부과하는 사업부터 적용해요(부칙 제2조).
아직 부과 전이면 8천만 원 면제·감경 같은 지금 기준으로 계산해요.

부담금을 집으로 낼 수도 있어요?

네. 현금이 원칙이지만 카드나 그 사업으로 지은 주택(물납)으로도 낼 수 있어요(법 제17조②).

정리

• 1인당 평균 초과이익 8천만 원까지 면제, 넘는 부분만 구간별 10~50%
• 1억 원 200만 원, 2억 원 2,100만 원, 3억 원 6,000만 원(감경 전)
• 내 몫은 관리처분계획 분담 비율 × 1주택 보유기간 감경(6년 10% ~ 20년 70%)
• 60세 이상 1세대 1주택은 팔 때까지 납부유예 가능