장기전세주택(시프트) 20년 만기 : 분양전환 안 되는 이유와 자격⁠·미리 내 집 조건 (2026년)

서울 장기전세주택(시프트)은 주변 전세 시세의 80% 이하 보증금으로 2년마다 재계약하며 최장 20년 사는 공공임대예요. 처음부터 분양전환이 없는 주택이라, 20년이 끝나면 집을 비워야 해요. 서울시 자료를 인용한 보도로는 2027년 310가구를 시작으로 2031년 한 해 4,170가구가 만기를 맞아요.

서울시 주거정보포털 장기전세 안내·모집 공고 목록과 공공주택 특별법 조문으로 2026년 10월 15일 확인했어요. 단지별 갈등 사례는 머니투데이(2026년 10월 14일) 보도를 인용했어요. 자격 기준은 회차마다 바뀌니 신청 전 모집 공고문을 꼭 확인하세요.

장기전세주택 자격과 보증금

항목	기준(2026년)
대상	공고일 현재 서울 거주 성년 무주택 세대구성원
소득(전용 60㎡ 이하)	도시근로자 월평균소득 100% 이하(건설형 70% 이하 우선)
소득(60~85㎡)	120% 이하
소득(85㎡ 초과)	150% 이하
자산	총자산 6억6200만 원 이하, 자동차 4,542만 원 이하
보증금	주변 전세 시세 80% 이하
거주 기간	2년 단위 재계약, 최장 20년
재계약 인상	5% 이내

신청은 SH 인터넷청약시스템 공고를 보고 해요. 2026년 장기전세 제51차는 9월에 접수를 마쳤고 당첨 발표는 2027년 3월 05일 예정이에요.

장기전세 20년 만기 일정

만기 연도	가구 수
2027년	310
2028년	682
2029년	1,747
2030년	2,452
2031년	4,170

2027년 만기 단지에는 송파파인타운 10단지(38가구)·12단지(51가구)가 포함돼 있어요. 오세훈 서울시장은 2026년 09월 08일 만기 후 연장 요구에 대해 "비양심적인 억지"라며 입주 대기자를 위해 예외 없이 퇴거하겠다고 밝혔어요. 서울시는 거동이 불편한 고령 가구 등은 더 작은 공공임대로 옮기는 방안을 검토하고, 비워진 집은 장기전세·미리 내 집으로 다시 공급할 계획이에요.

사진: InSapphoWeTrust, Wikimedia Commons, CC BY-SA 2.0

장기전세 분양전환 요구, 왜 나왔나

머니투데이 보도에 따르면 강남구 강남자곡힐스테이트(2015년 입주)에서 갈등이 생겼어요. 같은 단지의 501~504동은 10년 공공임대·분납임대여서 2020년부터 감정평가액으로 조기 분양전환됐고, 당시 전용 59㎡가 7억 원대였어요. 이 면적은 2026년 7월 15억8000만 원에 거래됐다고 해요. 1년 새 서울 아파트값이 얼마나 뛰었는지는 서울 아파트 평균 17억에 숫자로 정리했어요.

505동 370가구는 최장 20년 장기전세로 공급돼 분양전환 대상이 아니에요. 주민들은 이웃과 자산 격차가 10억 원 넘게 벌어졌다며 LH에 분양전환을 요구하는 서명을 받았고, LH는 20년 임대의무기간이 끝난 뒤 정책 상황을 보고 판단하겠다는 입장이에요.

공공임대 분양전환 되는 유형, 안 되는 유형

유형	임대의무기간	분양전환
영구임대	50년	안 됨
국민임대·행복주택·통합공공임대	30년	안 됨
장기전세	20년	안 됨
분양전환 공공임대	6년·10년	됨

공공주택 특별법 제50조의3은 임대 후 분양전환할 목적으로 건설한 공공임대가 임대의무기간을 채웠을 때 우선 분양전환하도록 정해요. 임대의무기간은 같은 법 시행령 제54조에 유형별로 나와 있어요. 장기전세는 분양전환 목적이 아니어서 지금 법으로는 분양전환 근거가 약해요.

미리 내 집(장기전세주택Ⅱ) 조건

자녀	최장 거주	살던 집 매수
없음	10년	없음
1명	20년	없음
2명	20년	시세의 90%
3명 이상	20년	시세의 80%

미리 내 집은 혼인신고 7년 이내 신혼부부나 예비 신혼부부가 대상이고, 부부 모두 공고일 기준 5년 안에 집을 가진 적이 없어야 해요. 장기전세와 달리 자녀가 둘 이상이면 살던 집을 시세보다 싸게 살 수 있어요. 2026년 제7차(4월)·제8차(8월) 공고는 모두 마감됐어요.

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자주 묻는 질문

장기전세주택은 20년 뒤 분양받을 수 있나요?

아니요. 서울시 안내에 "분양전환되지 않는 공공임대주택"으로 나와 있고, 서울시는 만기 뒤 예외 없이 퇴거한다는 입장이에요.

장기전세 첫 20년 만기는 언제인가요?

2007년 첫 계약분이 2027년에 만기를 맞아요. 서울시 자료 인용 보도로 2027년 310가구예요.

장기전세 재계약 때 보증금은 얼마나 오르나요?

2년마다 재계약하고 인상은 5% 이내예요. 정확한 산정은 공고문과 재계약 안내를 확인하세요.

신혼부부가 나중에 살 수 있는 장기전세도 있나요?

미리 내 집(장기전세주택Ⅱ)은 자녀 2명이면 시세의 90%, 3명 이상이면 80%에 살던 집을 살 수 있어요.

정리

• 장기전세는 시세 80% 이하 보증금, 최장 20년, 분양전환 없음
• 20년 만기는 2027년 310가구부터 해마다 늘어 2031년 4,170가구
• 서울시는 만기 뒤 예외 없이 퇴거, 비운 집은 다시 공급
• 분양전환은 처음부터 그 목적으로 지은 6년·10년 공공임대만 가능
• 신혼부부라면 자녀 수에 따라 매수할 수 있는 미리 내 집 공고를 확인