서울 집값, 기다려도 안 떨어진다 : 87주 연속 상승⁠·전세 매물 -18.8%⁠·토허제 (2026년 10월)

결론부터 말할게요. 서울 집값은 기다린다고 떨어지지 않아요. 서울 아파트값은 2026년 10월 첫째 주까지 87주 연속 올랐어요(한국부동산원). 역대 가장 긴 상승이에요. 올해 누적으로는 매매 +8.31%, 전세 +8.35%로 전세가 매매를 앞질렀고, 서울 아파트 전세 매물은 9월 28일 19,569건으로 1년 새 18.8% 줄었어요(아실). 서울 전역이 토지거래허가구역(2026년 12월 31일까지)이라 갭투자 매물도, 팔려는 집주인도 줄었어요. "떨어지면 사자"고 기다린 사람에게 돌아온 건 더 오른 호가뿐이었어요. 오늘이 앞으로 가장 싼 날이에요.

숫자는 2026년 10월 12일에 확인한 한국부동산원·아실·서울시·금융위원회 자료이고, 해석은 설기집사의 생각이에요.

서울 집값 87주 연속 상승, 숫자부터 보면

지표	숫자	기준
서울 아파트 매매 연속 상승	87주 (역대 최장)	한국부동산원, 10월 첫째 주
10월 첫째 주 서울 매매	+0.12% (전주 +0.10%)	한국부동산원
10월 첫째 주 서울 전세	+0.16%	한국부동산원
올해 누적 매매 / 전세	+8.31% / +8.35%	한국부동산원

주간 상승폭은 6주 만에 다시 커졌어요. 이번 상승을 끌고 가는 건 강남이 아니라 서대문(+0.36%)·강북(+0.35%)·금천(+0.34%)·관악(+0.33%)·도봉(+0.32%)·노원(+0.31%) 같은 중저가 지역이에요. 한 주 0.3%대 속도가 몇 달씩 이어지면, 기다리는 동안 내 예산으로 살 수 있는 집의 범위가 눈에 띄게 줄어요.

전세가 매매보다 더 오른 해

작년 같은 기간 서울 전세는 +1.87%에 그쳤는데, 올해는 +8.35%예요. 성북구 +14.08%, 노원구 +13.52%, 강북구 +10.94%처럼 두 자릿수 오른 곳도 있어요.

• 세입자의 부담: 2년마다 보증금을 수천만 원씩 올려 줘야 해서, 전세로 버티는 비용 자체가 커지고 있어요.
• 매매가의 바닥: 전세가가 매매가를 밑에서 받치면 두 가격 차이가 줄고, "이 돈이면 차라리 사자"는 수요가 생겨요.

서울 전세 매물 1년 새 18.8% 감소

시점	서울 아파트 전세 매물	비고
2025년 9월 28일	24,099건	아실
2026년 4월 (저점)	15,403건	아실
2026년 9월 28일	19,569건	1년 새 -18.8%

구별로 보면 동대문 -70%, 구로 -67.2%, 중랑 -63.2%, 노원 -53.5%로 반 토막 넘게 줄어든 곳이 많아요. 거래도 같이 줄어서 서울 아파트 전세 거래는 2025년 9월 12,153건에서 2026년 8월 7,596건이 됐고, 8월 갱신 계약 비중은 58.9%였어요. 새로 나오는 전세보다 지금 집에 눌러앉는 세입자가 더 많다는 뜻이에요.

사진: Ox1997cow, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0

토지거래허가구역이 만든 '팔 사람 없는 시장'

서울은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 전역이 토지거래허가구역이에요. 사려면 허가를 받아야 하고, 사면 2년 실거주가 의무예요.

• 갭투자 차단: 전세를 끼고 사서 세를 놓는 집이 줄면서 전세 공급도 같이 줄었어요.
• 매물 회수: 정부가 9월 17일 세 낀 집의 실거주 유예를 넓혔지만(10월 1일 시행, 무주택 매수자만), 아실 기준 서울 매매 매물은 발표일 72,413건에서 9월 28일 68,856건(-4.9%)으로 오히려 줄었어요. 경기도도 -6.8%예요.
• 양도세 중과 재개: 다주택자 양도소득세 중과가 다시 시작되면서 여러 채 가진 집주인은 팔기보다 버티는 쪽을 고르고 있어요.

사려는 사람은 그대로인데 내놓는 집이 줄어드는 시장에서 가격이 내려갈 길은 없어요. 이게 지금 서울이에요.

대출 원리금이 최고의 가계부인 이유

여기서부터는 제 생각이에요. 가계부 앱, 아침 루틴, 재테크 책을 다 해 봐도 오래가는 건 드물었어요. 매달 정해진 날 원리금이 자동으로 빠져나가는 통장은 달랐어요. 의지가 없어도 지켜지거든요.

• 세전 월 소득 300만 원(연 3,600만 원)이라면 은행 DSR 40% 기준 한 달 원리금은 최대 약 120만 원이에요(다른 대출이 없을 때).
• 그중 원금 상환분은 매달 집에 쌓이는 저축이에요. 통장에 남았으면 흐지부지 썼을 돈을 집이 대신 붙잡아 줘요.
• 원리금이 먼저 빠지고 나면 즉흥 쇼핑, 충동 여행이 저절로 줄어요. 소비 습관을 바꾸는 가장 강력한 장치가 대출 일정표인 셈이에요.

주택담보대출 한도: '풀로' 받아도 여기까지

집값(시가)	수도권·규제지역 주택담보대출 최대
15억 원 이하	6억 원
15억 원 초과 ~ 25억 원 이하	4억 원
25억 원 초과	2억 원

• 이 한도 위에 DSR 40%(1년 원리금 합계 ÷ 연 소득)가 한 번 더 걸려요.
• 수도권 주담대는 금리 상승을 가정한 스트레스 금리 하한 3%를 더해 계산해서 실제 한도는 이보다 작아요.
• 월급의 절반 넘게 원리금으로 내는 대출은 은행에서 애초에 나오지 않아요. 기존 대출 금리가 부담이라면 대환대출 갈아타기로 원리금부터 줄여 두는 것도 방법이에요.

망설일 시간에 계약 전 딱 3가지

1. 내 대출 한도 조회: 은행 앱에서 1분이면 나와요. 그 한도가 곧 내가 볼 수 있는 집 가격이에요.
2. 실거주 2년 날짜: 서울 전역이 토허제라 직접 살아야 해요. 지금 전세 만기와 입주일을 맞추세요.
3. 비상금 따로: 원리금 몇 달치는 대출과 별도로 남겨 두세요.

자매 사이트 짬짬이로 이동해요 · 새 창 · 진학 점수는 학교알리미 공시로 매긴 재미용 점수예요

자주 묻는 질문

지금 사면 꼭지 아닌가요?

87주 동안 매주 "이번이 꼭지"라는 말이 나왔고, 그때마다 가격은 더 올랐어요. 전세 매물은 말라 가고, 토허제로 파는 사람은 줄었고, 전세가는 매매가를 밀어 올리고 있어요. 꼭지를 기다리는 사이 집값은 다음 계단으로 올라가요.

토지거래허가구역은 언제까지인가요?

서울 전역 지정은 2026년 12월 31일까지예요. 실거주 유예 신청 기한은 2027년 12월 31일까지로 늘어났고, 구역 지정을 연장할지는 연말 발표를 봐야 해요.

월급 300만 원이면 대출 원리금은 얼마까지 되나요?

세전 연 소득 3,600만 원 기준 DSR 40%면 1년 원리금 1,440만 원, 한 달 약 120만 원이 상한이에요. 다른 대출이 있으면 그만큼 줄고, 스트레스 금리 때문에 실제 대출 원금 한도는 은행 계산 결과를 봐야 해요.

정리

• 서울 아파트 87주 연속 상승(역대 최장), 올해 매매 +8.31%·전세 +8.35%
• 전세 매물 19,569건(1년 새 -18.8%), 전세 거래 1만 2천 건대 → 7천 건대
• 서울 전역 토지거래허가구역(~2026.12.31)과 양도세 중과로 매물 감소
• 대출은 최대 6억 + DSR 40% 안에서, 원금 상환은 가장 강력한 강제 저축
• 망설일 시간에 한도 조회·실거주 날짜·비상금 세 가지만 챙기고 움직이기

투자 판단과 책임은 본인에게 있어요.