종합부동산세 계산 방법 : 1주택 12억⁠·그 밖 9억 공제, 12월 1일~15일 납부와 분납 (2026)

종합부동산세(종부세)는 6월 1일 기준 주택 공시가격 합계가 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 넘을 때 내는 국세예요. 고지서는 11월 하순에 오고, 납부 기간은 12월 01일~15일이에요. 공시가격 15억 원 1주택이라면 재산세 중복분·공제를 빼기 전 산출세액이 약 90만 원이에요.

세율·공제·비율은 종합부동산세법과 시행령 원문, 국세청 안내로 2026년 10월 18일에 확인했어요. 아래 계산 예시는 재산세 중복분·고령·장기 공제·세부담상한·농어촌특별세를 반영하기 전 어림값이라, 실제 금액은 고지서와 홈택스로 확인하세요.

사진: 정규진, 한국관광공사 포토코리아, 공공누리 제1유형

종부세 대상 기준과 공제금액

납세자	기본공제	과세 대상
1세대 1주택자	12억 원	공시가격 12억 원 초과
그 밖의 개인(2주택 이상, 부부 공동명의 각자 등)	9억 원	공시가격 합계 9억 원 초과
일반 법인	0원	주택 보유 시 과세(2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%)

판단 기준일은 6월 1일(과세기준일) 하나예요. 이날 주택분 재산세를 내는 사람이 종부세도 내기 때문에, 6월 2일 이후 집을 팔았다면 올해 종부세는 판 사람에게 나와요.

올해는 공동주택 공시가격이 전국 9.13%, 서울 18.60% 올랐어요(현실화율 69% 유지). 2025년엔 공시가격이 전국 3.65% 오르면서 종부세 고지 인원이 62.9만 명으로 14.8% 늘었는데, 올해는 상승 폭이 더 커서 처음 대상이 되는 집이 생길 수 있어요. 내 집 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 볼 수 있어요.

2026년 종부세 일정: 고지서 발송과 납부 기간

날짜	할 일
06월 01일	과세기준일(이날 주인이 납세자)
09월 16일~30일	합산배제·일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·부부 공동명의 1주택 특례 신청(올해 마감)
11월 하순	고지서 발송(법상 납부 시작 5일 전까지, 2025년은 11월 24일)
12월 01일~15일	납부·신고 기간(2026년 15일은 화요일)
2027년 06월 15일	분납 신청한 나머지 납부 마감

종부세는 국세청이 세액을 정해 고지하는 방식이 기본이지만, 납세자가 12월 01일~15일에 직접 신고하면 고지 내용 대신 신고 내용이 적용돼요. 고지서의 주택 목록이나 과세표준이 사실과 다르면 이 기간에 신고로 바로잡을 수 있어요.

종부세 계산 방법: 다섯 단계

1. 주택 공시가격 합계에서 기본공제(12억 원 또는 9억 원)를 빼요.
2. 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구해요.
3. 과세표준에 누진세율을 곱해요.
4. 같은 과세표준에 이미 부과된 재산세 상당액을 빼고, 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 받아요.
5. 전년 보유세(재산세+종부세)의 150%를 넘는 부분은 빼고(세부담상한), 종부세의 20%를 농어촌특별세로 더해요.

과세표준	2주택 이하 세율	3주택 이상 세율
3억 원 이하	0.5%	0.5%
3억~6억 원	0.7%	0.7%
6억~12억 원	1.0%	1.0%
12억~25억 원	1.3%	2.0%
25억~50억 원	1.5%	3.0%
50억~94억 원	2.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	5.0%

세율은 구간을 넘는 금액에만 높은 세율을 매기는 누진 방식이에요. 예를 들어 과세표준 3억 6천만 원이면 3억 원까지 0.5%(150만 원), 넘는 6천만 원에 0.7%(42만 원)를 매겨 192만 원이에요.

공시가격별 종부세 계산 예시 (1세대 1주택)

공시가격	과세표준	산출세액(어림)	농특세 20% 더하면
13억 원	6천만 원	30만 원	36만 원
15억 원	1억 8천만 원	90만 원	108만 원
18억 원	3억 6천만 원	192만 원	230만 4천 원
20억 원	4억 8천만 원	276만 원	331만 2천 원
25억 원	7억 8천만 원	540만 원	648만 원

위 금액은 재산세 중복분과 고령·장기 공제를 빼기 전이라 실제 고지액보다 커요. 같은 공시가격이라도 2주택 이상이면 공제가 9억 원이라 과세표준이 커져요. 공시가격 합계 15억 원 2주택이면 (15억 − 9억) × 60% = 3억 6천만 원으로, 1주택 15억 원(1억 8천만 원)의 두 배가 돼요.

1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제

고령자(6월 1일 만 나이)	공제율	장기보유(6월 1일까지)	공제율
60세 이상	20%	5년 이상	20%
65세 이상	30%	10년 이상	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

두 공제는 함께 받을 수 있고 합계 80%가 한도예요. 만 72세에 16년 보유했다면 40% + 50% = 90%지만 80%까지만 인정돼요.

종부세 분납·납부유예 신청 방법

제도	조건	내용
분납	납부세액 250만 원 초과	500만 원 이하면 250만 원 초과분, 500만 원 초과면 50% 이하를 2027년 06월 15일까지(이자 가산 없음)
납부유예	1세대 1주택, 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유, 총급여 7천만 원 이하(또는 종합소득금액 6천만 원 이하), 종부세 100만 원 초과	담보를 내고 집을 팔거나 물려줄 때까지 미룸(그때 이자상당가산액 함께 납부)

• 분납 신청: 납부기한(12월 15일)까지 홈택스·손택스의 종부세 분납신청 메뉴나 관할 세무서에 해요. 농어촌특별세도 같은 비율로 나눠 내요.
• 납부유예 신청: 납부기한 만료 3일 전까지 담보를 제공하고 신청해요.
• 납부: 홈택스·손택스에서 계좌이체, 신용카드, 간편결제 등으로 낼 수 있어요.

사진: 구교복, 한국관광공사 포토코리아, 공공누리 제1유형

2026 세제개편안, 2027년 종부세는 어떻게 바뀌나

정부는 2026년 08월 03일 세제개편안에서 종부세를 실거주 1주택은 가볍게, 비거주·다주택은 무겁게 바꾸는 안을 냈어요.

항목	현행(2026년 고지분)	정부안(2027년부터 단계적)
거주 1주택 기본공제	12억 원	14억 원(시가 약 20억 원 수준까지 비과세)
비거주 1주택 기본공제	12억 원	9억 원
다주택 기본공제	9억 원	4억 원 + 5억 원 × 거주 주택 비중
3주택 이상 공정시장가액비율	60%	80%
세율 체계	주택 수 기준	주택가액 기준으로 일원화
1세대 1주택 세액공제	한도 없음(공제율 80% 한도)	금액 한도 신설(2027년 800만 원, 2028년부터 600만 원)

이 안은 2026년 10월 18일 현재 국회 심사 중이라 내용이 바뀔 수 있어요. 통과되더라도 2027년부터 적용이라 올해 12월 고지서는 현행 법대로 나와요.

재산세 계산법은 재산세 계산 방법 글에, 서울 집값 흐름은 서울 아파트 평균 가격 17억 글에 정리해 뒀어요.

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자주 묻는 질문

부부 공동명의 1주택이면 종부세가 어떻게 되나요?

공동명의면 부부가 각자 '그 밖의 개인'으로 보아 각각 9억 원씩 공제받는 게 기본이에요. 대신 9월 16일~30일에 신청하면 한 사람을 1세대 1주택자로 보고 12억 원 공제와 고령·장기보유 공제를 받을 수 있어요. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격·나이·보유 기간에 따라 달라요.

6월에 집을 팔았는데 종부세가 나왔어요.

종부세는 6월 1일 현재 주택분 재산세 납세자가 내요. 6월 1일 당일까지 소유자였다면 그 뒤에 팔아도 올해 종부세는 판 사람에게 나와요.

고지서 금액이 계산기 결과와 달라요.

고지서에는 재산세 중복분 공제, 고령·장기보유 공제, 세부담상한, 농어촌특별세가 모두 반영돼 있어요. 주택 목록이나 공제 적용이 틀렸다면 12월 01일~15일에 직접 신고해 바로잡을 수 있고, 국세상담센터(126)에 문의할 수 있어요.

분납은 언제까지 신청해야 하나요?

납부기한인 12월 15일까지 신청해야 해요. 기한이 지나면 분납을 신청할 수 없고, 신청하면 나머지는 2027년 06월 15일까지 이자 없이 내면 돼요.

정리

• 종부세는 6월 1일 기준 공시가격 합계가 1세대 1주택 12억 원, 그 밖 9억 원을 넘으면 내요
• 고지서는 11월 하순, 납부는 12월 01일~15일이에요
• (공시가격 − 공제) × 60% × 세율 − 재산세 중복분, 여기에 농어촌특별세 20%를 더해요
• 1세대 1주택은 고령·장기보유 공제 최대 80%, 250만 원 넘으면 분납할 수 있어요
• 2027년 개편안(거주 1주택 공제 14억 원 등)은 국회 심사 중이고 올해 고지분엔 적용되지 않아요