계약갱신청구권 실거주 거절 후 재임대 : 대법원 '정당한 사유' 첫 기준과 3,079만 원 배상 (2026)

실거주를 이유로 세입자의 계약갱신 요구를 거절했다면, 갱신됐을 기간(원래 만기 + 2년)이 끝나기 전에는 다른 사람에게 세를 주면 안 돼요. 대법원은 집주인이 그 전에 다시 세를 주려면 거절할 때 예측할 수 없었던 사정 때문에 재임대가 불가피했다는 점을 집주인이 직접 증명해야 한다고 처음으로 기준을 밝혔어요. 이번 사건에서 집주인은 약 3,079만 원과 지연손해금을 물어주게 됐어요.

판결 내용은 2026년 10월 12~13일 대법원 판결 보도(머니투데이·세계일보·조세금융신문 등), 법 조문은 국가법령정보센터 기준이에요. 보도에 따라 2심 인정액을 다르게 적은 곳(3,800만 원)이 있어 여러 매체가 같게 적은 약 3,079만 원을 썼어요. 일반 정보이며 실제 사건은 사실관계에 따라 달라지니 법률 상담을 받아 보세요.

한눈에 보는 판결 요점

항목	내용
사건	실거주로 갱신 거절 → 약 14개월 거주 → 갱신됐을 기간 5개월 전 재임대
쟁점	주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'가 있었나
대법원 기준	① 거절 당시 예측할 수 없던 사정 ② 그래서 재임대가 불가피 ③ 증명은 집주인
인정 안 된 사정	다가구 보증금 약 6억 9천만 원 반환, 소득 없어 대출 어려움, 매도 시 양도세 약 3억 원
결과	1심 집주인 승 → 2심 세입자 승 → 대법원 상고 기각, 약 3,079만 원 + 지연손해금

사건은 이렇게 흘러갔어요

시점	일어난 일
2020년 9월	서울 서대문구 아파트 전세, 보증금 6억 6천만 원(2년)
2022년 5월	세입자 갱신 요구, 집주인이 직접 거주를 이유로 거절
2022년 9월	세입자 퇴거, 집주인 전입(2023년 2월부터 실제 거주)
2024년 2월	새 세입자와 보증금 8억 2천만 원 계약(1억 6천만 원 인상)
2024년 4월	새 세입자 입주 — 갱신됐다면 끝났을 2024년 9월보다 5개월 앞

1심과 2심이 갈린 이유

집주인은 남편과 함께 가진 다가구 주택의 세입자 6명이 전세사기 불안으로 한꺼번에 보증금 반환을 요구했다고 설명했어요. 돌려줄 돈은 약 6억 9천만 원인데 새로 들어온 사람들은 월세를 원해 받은 보증금은 1억 8천만 원이었다고 해요. 대출이 어렵고 아파트를 팔면 양도세가 약 3억 원이라 아파트를 다시 전세로 내놨다는 주장이에요.

1심은 이를 받아들였어요. 전세사기가 사회 문제가 된 상황에서 여러 세입자가 동시에 보증금을 달라고 한 건 갱신을 거절할 때 예측하기 어려웠다는 판단이에요. 2심은 정반대로 봤어요. 다가구 보증금은 거절 당시 이미 있던 빚이고 만기가 오면 돌려줘야 한다는 건 예상할 수 있었으며, 재임대는 보증금을 마련할 여러 방법 가운데 하나를 고른 것일 뿐 불가피하지 않았다는 거예요. 대법원은 2심 판단이 옳다고 보고 상고를 기각했어요.

대법원이 정한 '정당한 사유' 기준

법은 실거주로 갱신을 거절한 집주인이 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간 안에 제3자에게 세를 주면 세입자의 손해를 배상하라고만 정해 두었어요. 무엇이 정당한 사유인지는 비어 있었는데, 이번 판결이 그 기준을 처음 구체적으로 내놨어요.

1. 예측 불가능성: 갱신을 거절할 당시에는 예측할 수 없었던 사정이 생겨야 해요.
2. 불가피성: 그 사정 때문에 제3자에게 세를 주는 것 말고는 방법이 없어야 해요.
3. 증명 책임: 두 가지를 증명할 책임은 집주인에게 있어요.

배상액 계산법

미리 정해 둔 손해배상 약정이 없으면 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 아래 셋 중 큰 금액이 배상액이에요.

기준	계산
① 3개월분	갱신 거절 당시 환산월차임 × 3
② 차액 2년분	(제3자에게 받은 환산월차임 − 거절 당시 환산월차임) × 24
③ 실제 손해	이사비·중개수수료 등 세입자가 입증한 손해

환산월차임은 보증금을 법정 전환율로 월세처럼 바꾼 금액이에요. 이번처럼 보증금을 6억 6천만 원에서 8억 2천만 원으로 올려 다시 세를 주면 ②번이 커지는 구조라, 재임대 때 보증금을 많이 올릴수록 배상 위험도 커져요.

집주인·세입자 체크리스트

누구	확인할 것
집주인	실거주로 거절했다면 원래 만기 + 2년 전 재임대는 배상 위험
집주인	사정이 생기면 날짜·문자·서류로 남기기(이미 알던 빚은 예측 가능으로 봄)
집주인	거절할 때 금액 협상 발언은 실거주 의사를 의심받을 수 있음
세입자	갱신 거절 문자·통화 기록 보관
세입자	갱신됐을 기간 동안 확정일자 부여기관(주민센터 등)에서 그 집의 새 임대차 정보 열람(시행령 제6조, 이전 계약서 지참)
세입자	청구 전 대한법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회 상담

사진: 오태성, 한국관광공사 포토코리아, 공공누리 제1유형

이 판결을 보며 든 생각

판결 자체는 법 조문을 충실히 읽은 결과라고 봐요. 문제는 조문이 '정당한 사유'를 비워 둔 데 있어요. 같은 사정을 두고 1심과 2심이 정반대 결론을 냈다는 건, 집주인이 미리 예측하고 움직이기 어려운 기준이라는 뜻이기도 해요.

앞으로 실거주로 거절한 집주인은 갱신됐을 기간 동안 금리, 대출 규제, 다른 세입자의 사정까지 감안해야 해요. 그 부담을 피하려는 집주인이 늘면 전세 대신 월세를 고르는 흐름이 더 빨라질 수 있어요. 반대로 세입자 쪽에서는 2년을 더 살 수 있었는데 이사비와 생활 변화를 떠안고, 같은 집이 1억 6천만 원 더 비싸게 나간 걸 본 셈이라 억울함이 클 수밖에 없어요.

양쪽 모두를 위해서는 거절할 수 있는 사유와 실거주 기간을 법에 더 분명하게 적는 게 낫다고 생각해요. 기준이 선명해야 소송까지 가는 다툼이 줄어요.

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자주 묻는 질문

실거주로 거절하면 꼭 2년을 살아야 하나요?

법에 '2년 거주'라는 문구가 있는 건 아니에요. 다만 갱신됐을 기간(원래 만기 + 2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 주면 배상 책임이 생겨요. 그래서 그 기간까지는 다시 세를 주지 않는 것이 안전해요.

집주인 가족이 들어가 사는 것도 실거주인가요?

주택임대차보호법은 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우를 갱신 거절 사유로 정하고 있어요. 부모나 자녀가 들어가 사는 경우도 여기에 해당해요.

세입자는 집주인이 다시 세를 줬는지 어떻게 알아요?

갱신을 거절당한 세입자는 갱신됐을 기간 동안 확정일자 부여기관(주민센터 등)에 이전 임대차계약서를 내고 그 집의 임대차 정보(확정일자 부여일, 보증금·차임, 기간 등)를 열람할 수 있어요(시행령 제6조).

배상액은 얼마나 되나요?

손해배상 약정이 없으면 거절 당시 환산월차임 3개월분, 새 임대 환산월차임과의 차액 2년분, 실제 손해 중 큰 금액이에요. 이번 사건은 약 3,079만 원과 지연손해금이 확정됐어요.

정리

• 실거주로 갱신 거절 후 갱신됐을 기간 전 재임대는 배상 책임
• 대법원 기준: 예측 못 한 사정 + 재임대 불가피, 증명은 집주인
• 이미 있던 보증금 빚·대출 어려움·양도세는 정당한 사유로 인정 안 됨
• 배상액: 3개월분 / 차액 2년분 / 실제 손해 중 큰 금액
• 세입자는 확정일자 부여기관에서 새 임대차 정보 열람 가능

집주인 쪽에선 사정이 바뀌면 다시 세를 놓을 수도 있다고 볼 수 있고, 세입자 쪽에선 실거주를 이유로 내보낸 뒤 바로 세를 놓으면 억울하다고 볼 수 있어요. 여러분의 의견은 어떠세요?